מערכת הבית המשפטימשכנתא מוגדרת בסעיף 4 לחוק המקרקעין כך: “משכנתא היא משכון של מקרקעין”. בפועל, מרביתנו מכירים את המונח משכנתא בהקשר להלוואה לטווח ארוך שניתנת על ידי הבנק לצורך רכישת דירה, כאשר החזר ההלוואה מובטח באמצעות משכון זכויות הלווה בדירה לטובת הבנק.
במידה והלווה לא יפרע את חובו לבנק, יהיה הבנק זכאי לממש את הדירה, כלומר, למכור אותה, ולגבות את חובו מתוך התמורה שתתקבל ממכירת הדירה.
כאשר הדירה רשומה בלשכת רישום המקרקעין, טאבו – גם רישום המשכנתא שעליה יבוצע בטאבו.
כאשר הדירה אינה רשומה בטאבו – רישום המשכנתא שעליה יבוצע ברשם המשכונות.
נציין כבר בפתח הדברים כי לצרכי סקירה זאת, ככל שהמדובר במונח משכנתא, הכוונה הינה למעשה להלוואה המובטחת במשכנתא.
סוגי מסלולי המשכנתאות
המשכנתא מורכבת בעיקרה מהקרן, סכום ההלוואה המקורי שלעיתים צמודה למדד כלשהו, ומתוספת ריבית כלשהי.
בהתאם לכך, קיימים סוגים שונים של מסלולי משכנתאות, כגון צמודות למדד ושאינן צמודות, וכן בעלות ריבית אשר משתנה ממסלול למסלול.
בחירת סוג המשכנתא הינה החלטה חשובה וקריטית, הואיל ומימושה מתפרש בדרך כלל על פני שנים רבות, ויכול להגיע אף ל-30 שנה. לפיכך, יש להשקיע מחשבה רבה ולבחור בקפידה את סוג המשכנתא שמתאים לכם ליטול ולהתחייב לגביו.
בין היתר, יש לקחת בחשבון האם מסלול המשכנתא הנבדק כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק, המכונה גם קנס משכנתא, או עמלת היוון, וזאת בעת פרעון ההלוואה במלואה לפני הזמן המוסכם או בעת מיחזור המשכנתא, עליו נרחיב בהמשך.
עמלה זו נועדה לפצות לכאורה על הנזק שנגרם לבנק על הפסד הריבית הגלומה בתשלומים העתידיים של הלווה, אשר על בסיסה הסכים הבנק לתת את ההלוואה מלכתחילה.
בדרך כלל, המסלולים שבהם ישנה עמלת פרעון מוקדם הינם המסלולים לתקופה ארוכה יחסית עם התחייבות לריבית קבועה לאורך התקופה, כגון מסלול עם ריבית קבועה, צמודה או לא צמודה, וכן מסלול עם ריבית משתנה כל 5 או 10 שנים.
לעומת זאת, מסלולים שהריבית בהם משתנה תוך כדי תקופות קצרות, כגון מסלול עם הצמדה לפריים, מט”ח או מק”מ, אינם כרוכים בתשלום של עמלת פרעון מוקדם, מכיוון שאין בהם התחייבות לריבית קבועה מול הבנק, כך שהריבית מתעדכנת באופן תדיר.
קראו בהרחבה: האם משתלם לקחת הלוואה חוץ בנקאית?
להלן סוגי מסלולי המשכנתאות העיקריים:
משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד – הינה משכנתא שהקרן שלה צמודה למדד המחירים לצרכן, ואשר גובה הריבית שלה נקבע מראש במועד מתן המשכנתא, ונשאר קבוע לאורך כל שנותיה.
יש לזכור כי התשלומים על פי סוג זה אינם קבועים וידועים מראש, משום ששיעור הריבית אמנם קבוע, אך יחד עם זאת התשלומים צמודים למדד, שכידוע עלול לנסוק, תיאורטית.
מסלול זה כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד – הינה משכנתא שהקרן שלה צמודה למדד המחירים לצרכן, ואשר גובה הריבית שלה משתנה בהתאם להסכם שבין הלווים לבנק. לרוב נקבעות תחנות עדכון כל שנה, שנתיים או חמש שנים, כאשר העדכון מתבצע בהתאם לשינוי בשער של ריבית כלשהי, כגון ריבית הלייבור וכד’.
רוב הבנקים קובעים ריבית זו בתחילתה כך שהיא תהיה נמוכה יותר מהריבית במסלולים הקבועים, וזאת כדי לפתות את הלקוחות, אך ברוב המקרים הריבית מיישרת קו עם הריבית במשק, ועלולה אף לעלות בצורה כה חדה, באופן שימחק את היתרון של שנצבר בתקופה בה הריבית הייתה נמוכה יחסית.
לכן, לא כדאי להתפתות לריבית התחלתית נמוכה במיוחד, מבלי לקחת בחשבון את שיעור העדכון שלה לאחר מכן. לרוב ממליצים על סוג זה כאשר יש צפי לקבלת סכום גדול בעתיד, ואז ניתן להינות מריבית נמוכה בתחילת ההלוואה.
מסלול זה אינו כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
משכנתא בריבית קבועה לא צמודה (קל”צ) – הינה משכנתא שאינה צמודת מדד עם ריבית קבועה מראש שאינה משתנה לכל אורך השנים. היתרון המרכזי במשכנתא זו הוא השקט הנפשי והכלכלי שהיא מעניקה ללווה, מאחר שהסכומים קבועים וידועים מראש, ואינם מושפעים מעליית המדד, גם אם חלות בו עליות חדות.
החיסרון בסוג זה מתבטא בכך שהריבית של הבנק נחשבת לריבית גבוהה יחסית, כבר מהתשלום הראשון, מאחר שהבנק איננו מעוניין לספוג את עליית המדד, ועל כן הוא קובע ריבית זו בשיעור גבוה יחסית. בנוסף, גם אם הריבית במשק תרד מאד, הלווה לא יהנה מכך.
מסלול זה כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
משכנתא בריבית פריים – הינה משכנתא שאינה צמודת מדד, אך הריבית שלה חשופה לשינויים בריבית הפריים, שהינה הריבית אשר בנק ישראל מפרסם אחת לחודש, ואשר משמשת כנקודת ייחוס לבנקים למשכנתאות באופן לפיו הם גובים את הריבית שלהם בהתבסס על ריבית הפריים.
נניח לדוגמא שהבנק גובה ריבית בשיעור של ריבית פריים מינוס חצי אחוז. אם ריבית הפריים נקבעה על 4%, הריבית של הבנק תהיה בשיעור של 3.5%, אם ריבית הפריים תעלה ל-5%, הריבית של הבנק תהיה 4.5%, להיפך.
היתרון לכאורה בסוג זה של המשכנתא מתבטא בכך שהתשלומים אינם צמודים לעלית המדד. יחד עם זאת, יש לזכור שבנק ישראל מעדכן את ריבית הפריים שלו בהתאם לאינפלציה, עליית המדד, כך שאם המדד יעלה – צפוי שגם ריבית הפריים תעלה.
מסלול זה אינו כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
ריבית משתנה כל 5 שנים לא צמודה למדד – הינה משכנתא לא צמודה למדד המחירים לצרכן עם ריבית שמשתנה כל 5 שנים. יתרונה מתבטא בהחזר חודשי קבוע שאינו מושפע מהמדד או שינוי הריבית. כמו כן, ניתן לפרוע את כל המשכנתא מדי 5 שנים, ללא עמלת פרעון מוקדם.
מנגד, ריבית זו גבוהה יותר מריבית קבועה צמודה למדד, ולא ניתן לקחת מסלול זה עבור יותר משני שליש מההלוואה.
מסלול זה כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
משכנתא צמודת מט”ח – משכנתא אשר מוצמדת לשער מט”ח מסויים: דולר, יורו, פרנק שוויצרי, וין יפני, עם ריבית שמשתנה בהתאם לשינוי של ריבית הלייבור של אותו מט”ח.
ריבית הלייבור נקבעת על ידי איגוד הבנקאים הבריטי, ומייצגת את הריבית בה הם מוכנים להלוות אחד לשני את מטבע החוץ. הריבית נקבעת לתקופות שונות של עד 12 חודשים, בדרך כלל כל שלושה חודשים או חצי שנה.
לעומת ריבית הפריים של בנק ישראל, ריבית הלייבור נחשבת לתנודתית פחות בשנים האחרונות, ולכן מבחינות מסוימות היא עדיפה עליה, אם כי יש להיזהר מתקופות בהן שערי המט”ח אינם יציבים.
מסלול זה אינו כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
משכנתא צמודת מק”מ – משכנתא אשר הריבית בה נשארת קבועה במשך שנה ולאחר מכן היא משתנה בהתאם לשינוי הריבית על אגרות חוב מסוג מק”מ, מלווה קצר מועד, אשר יורדת כאשר ריבית בנק ישראל יורדת.
היתרון במסלול זה מתבטא בכך שהריבית קבועה למשך שנה שלמה גם אם הריבית במשק עולה, וכן אין עמלת פרעון מוקדם. יחד עם זאת, שינוי הריבית פעם בשנה עלול לגרום לעליה פתאומית בהחזר החודשי. כמו כן, מכיוון שזהו מסלול בריבית משתנה, הוא מוגבל לעד שליש מן ההלוואה ולמעשה לא ניתן לממש את מלא הפוטנציאל שלו.
מסלול זה אינו כרוך בתשלום עמלת פרעון מוקדם לבנק.
קראו בהרחבה: ההבדל בין מס שבח להיטל השבחה
מיחזור המשכנתא
משמעות מיחזור המשכנתא הינה החזר המשכנתא הקיימת במשכנתא חדשה, בעלת תנאים חדשים, באופן לפיו הבנק מעמיד ללקוח הלוואה חדשה באמצעותה הלקוח מחזיר לבנק את ההלוואה הקודמת.
כדאי לשקול את מיחזור המשכנתא לדוגמא, כאשר הריבית במסגרת המשכנתא שלקחתם גבוהה מריבית השוק, או כאשר ברצונכם להקטין או להגדיל את סכום ההחזר החודשי. אם ברצונכם להקטין את סכום ההחזר החודשי משום שהוא גבוה מדי עבורכם וקשה לכם לעמוד בו, אזי ניתן למשל למחזר את המשכנתא באופן שההחזר החודשי יוקטן ואילו תקופת ההחזר תוארך, או לעבור למסלול אחר ולהיפך.
כדי לבדוק את כדאיות המיחזור במקרה למשל בו תרצו לקחת משכנתא בריבית נמוכה יותר, יש לקחת בחשבון את סכום החיסכון שייווצר עקב ההורדה בריבית, כלומר, מה יהיו עלויות הריבית וההצמדה אם תמשיכו לשלם את המשכנתא הקיימת, לעומת עלויות הריבית וההצמדה שתשלמו אם תמחזרו אותה, וכן האם הבנק גובה עמלת פרעון מוקדם / היוון בגין מיחזור משכנתא ולקזז ביניהם.
לדוגמא: נניח שלקחתם משכנתא עם ריבית של 5% לשנה, ותרצו למחזר אותה למשכנתא עם 3% לשנה. כתוצאה מכך תחסכו 2% ריבית בשנה, אותם יש להכפיל בסכום קרן ההלוואה ויתרת השנים שנותרו לפרעון המשכנתא. נניח שכתוצאה מכך תחסכו 20,000 ₪ לכל אורך תקופת ההלוואה. לפיכך, אם תצטרכו לשלם לבנק עמלת היוון שהינה נמוכה מסכום החיסכון הנ”ל, אזי המיחזור הינו כדאי כלכלית ולהיפך.
קראו בהרחבה: שכירות חודשית או משכנתא – מה יותר משתלם לך?
שלבים בנטילת המשכנתא
ראשית דבר, יש לקחת בחשבון את הסכום הדרוש לצורך רכישת הדירה, בתוספת העלויות הנלוות לצורך תשלומים כמו: מיסוי מקרקעין, אגרות, שכר טרחת עורך דין, עמלת תיווך, שיפוצים וכדומה.
לאחר מכן, יש לחשב את סכום ההון העצמי שיש לכם לצורך רכישת הדירה, כך שאת היתרה, תצטרכו ליטול כהלוואה מובטחת במשכנתא מהבנק.
לשם חישוב שיעור התשלומים של ההלוואה, עליכם לבחון את כושר ההחזר החודשי שלכם, כלומר כמה כסף אתם יכולים להחזיר בכל חודש לטובת החזר המשכנתא. מאחר שנטילת המשכנתא מתפרשת בד”כ על פני כ-20 עד 30 שנה, יש לקחת בחשבון לא רק את ההכנסות שלכם עכשיו ובעתיד הנראה לעין, אלא גם מהן ההוצאות הצפויות והלא צפויות באותן שנים.
עם הנתונים הללו מומלץ לבדוק את התנאים לקבלת המשכנתאות במספר בנקים למשכנתאות, כדי לקבל את המשכנתא בתנאים המטיבים ביותר עבורכם שבאפשרותכם למצוא.
לשם ההשוואה בין הצעות הבנקים, ניתן לקבל אישור ראשוני לנטילת המשכנתא מטעם כל בנק שבדקתם. מדובר במסמך של הבנק אשר אינו מחייב אתכם, אלא רק מאשר לכם כי אתם יכולים לקבל ממנו משכנתא בתנאים מסוימים, וזאת בהתאם לפרטים שתמסרו לבנק בדבר סכום ההון העצמי שיש ברשותכם לרכישת הדירה, מהו סכום המשכנתא שאתם מבקשים, מהי הדירה שאתם מבקשים לקנות וכד’.
לשם קבלת אישור זה עליכם להציג בפני הבנק, בין היתר, את המסמכים הבאים:
- צילום תעודת זהות של הלווים, כולל ספח פרטים אישיים
- לווה / ערב שכיר: 3 – 5 תלושי משכורת אחרונים
- לווה / ערב עצמאי: אישור רואה חשבון והעתק שומת מס הכנסה שנה אחרונה
- תדפיסי חשבון בנק מקוריים משלושה חודשים אחרונים
- אישור על הכנסה ממקורות אחרים כגון: שכר דירה, ביטוח לאומי, וכד’
- צילום חוזה רכישה
- נסח רישום מקרקעין עדכני או אישור זכויות מטעם מינהל מקרקעי ישראל / חברה משכנת
האישור הראשוני תקף לרוב לשלושה חודשים, וכולל בדרך כלל את הפרטים הבאים: סכום המשכנתא, תנאי המשכנתא, כגון ריבית קבועה או משתנה, והמסמכים והבטחונות אשר נדרשים מכם לשם קבלת האישור הסופי למשכנתא.
במידה והחלטתם לבחור בהצעת הבנק, ייפתח לכם תיק משכנתא, במסגרתו תצטרכו, בין היתר, לחתום על כל המסמכים הדרושים לצורך נטילת המשכנתא, ולהמציא את המסמכים והביטחונות שיש להציג לבנק בכדי לקבל את ההלוואה.
פתיחת התיק כרוכה בעמלת פתיחת תיק, אשר סכומה הינו בד”כ 0.25% מסכום המשכנתא.
קריאה נוספת בנושא: