שכירות חודשית או משכנתא? מה יותר משתלם?

אחת ההחלטות המשמעותיות שמקבלים אנשים בחייהם הינה בנושא מגורים. לאחר הבאה בחשבון של שיקולים שונים ובחירה באזור המגורים המועדף עולה על הפרק שאלה עקרונית – איזו מתכונת כדאית יותר למימון המגורים בנכס? תשלום דמי שכירות או משכנתא?

מדובר בסוגיה מורכבת אשר התשובה לגביה אינה חד משמעית ותלויה במשתנים רבים. אין ההחלטה עבור אחד מתאימה לאדם אחר, כאשר נתונים כלכליים ופרמטרים אינדיבידואליים משפיעים על הבחירה.

כך, תנאים פיננסיים מסוימים מקנים עדיפות לרכישת דירה ונטילת משכנתא ובמצבים אחרים מתאימה יותר בחירה במסלול של שכירות.

לצורך קבלת החלטה מושכלת הנכונה עבור המקרה הפרטני, יש להביא בחשבון את מגוון השיקולים הקיימים, להתמצא בנתונים הכלכליים ובמצב שוק הדירות ולהתחשב בגורמים אישיים.

טרם גיבוש החלטה סופית מומלץ להציג את מכלול הנתונים בפני גורם מקצועי בר סמכא בתחום.

זה יוכל לייעץ לגבי המסלול המתאים בנסיבות המקרה לגופו – האם כדאי לרכוש את הדירה ולהיקשר בהתחייבות ארוכת טווח המצריכה עמידה בתשלומים גבוהים ועלויות נלוות או שמא עדיף לשכור את הנכס ובינתיים לחסוך את הכסף עד צבירת סכום משמעותי שיאפשר רכישת הדירה ללא צורך בנטילת משכנתא?

בדומה לתחומים אחרים בחיים, כל בחירה כרוכה ביתרונות ובחסרונות. במאמר זה ריכזנו בפניכם את מגוון השיקולים שיש להביא בחשבון בעת קבלת החלטה לגבי רכישת דירה או שכירתה.

לקיחת משכנתא

משכנתא ניתן ליטול במגוון מסלולים אופציונאליים. טרם קבלת החלטה על לקיחת התחייבות מסדר גודל של משכנתא מומלץ לבחון את המעלות והמגרעות המאפיינות מודל זה ואת מידת הכדאיות עבור הרוכש המיועד.

יתרונות המשכנתא

המשכנתא מציעה מספר ערכים מוספים:

ערך קנייני – לקיחת משכנתא מבטיחה זכויות קנייניות בנכס וקבלת בעלות על הדירה לימים, בחלוף תקופת החזר המשכנתא. בהיבט זה מדובר בהשקעה לטווח ארוך ועשייה לביתך, תוך הבטחת זכויות לדורות הבאים בדרך של רישום הנכס על שם הרוכש בטאבו.

מבחינה תפיסתית – מאחר ובסופו של יום קונה הרוכש חזקה בנכס רבים רואים במשכנתא כהשקעה משתלמת יותר לעומת תשלום דמי שכירות לאורך שנים, אשר אינם מבטיחים בעלות על הנכס.

תשלומי המשכנתא הינם קצובים – חרף ההתחייבות ארוכת הטווח המאפיינת נטילת משכנתא, הרי שלמסלול זה קיימות נקודת פתיחה ונקודת סיום. לעומת דמי שכירות, אותם יידרש השוכר לשלם תמיד, תשלומי המשכנתא יגיעו אל סיומם בחלוף התקופה שנקבעה לפירעון.

מומלץ לבחון רכישת דירה שעה שקיימת ירידה בערך הדירות או בערך הדולר.

חסרונות המשכנתא

לצד היתרונות כרוכה נטילת משכנתא בלא מעט חסרונות:

עלויות עקיפות אשר נלוות לרכישה ועשויות להסתכם בסכומים גבוהים:

• מיסים דוגמת מס רכישה –  משולם לרשות המיסים ומגלם את סכום המס עבור עסקת הרכישה

• שכר טרחה עבור אנשי מקצוע שונים השותפים בהליך –  שכר טרחת עורך הדין המייצג את הרוכש – משולם עבור רישום הנכס במקרקעין; שכר טרחת נוטריון – משולם עבור קבלת ייפוי כוח בלתי חוזר באישור נוטריון ובחתימתו; שכר טרחת מתווך – הוצאה אפשרית עבור שירותי תיווך אליהם פונה הרוכש לצורך ביצוע סקר שוק ואיתור נכס מתאים עבורו

• עלויות שיפוץ הנכס והשבחתו – עשויות להגיע לסכומים של עשרות אלפי שקלים.

עלויות נוספות הנלוות לסכום המשכנתא:

עמלות הנגבות על ידי הבנק – בעת לקיחת משכתנא בבנק, ממש כמו בעת לקיחה הלוואה אחרת, הבנק גובה עמלות על ניירת ופרוצדורות שונות ומשונות. עלויות אלה עשויות להסתכם באלפי שקלים.

ביטוח חיים – נגבה באופן חודשי, במטרה להבטיח לבנק המלווה החזר הכספים במידה והלווה נפטר בתוך תקופת המשכנתא וטרם פירעון מלוא סכום ההלוואה.

ביטוח נכס – נגבה באופן חודשי, נועד להבטיח החזר הכספים לבנק המלווה בהיגרם לנכס נזק דוגמת שריפה, הצפה, פגעי טבע או מזג אוויר.

פרמיית ביטוח אשראי – שעה שהבנק מחלק את הלווים לקבוצות סיכון בהיבט פירעון ההלוואה.

עמלת שמאי – בגין קבלת שירות על ידי שמאי מטעם הבנק המלווה אשר יעריך את הנכס המיועד הן לצורך קביעת גובה ההלוואה שעל הרוכש לקחת והן למטרת אישור המשכנתא על ידי הבנק המלווה.

עמלות נוספות לבנק המלווה – דוגמת עמלת שורה ודמי גבייה חודשיים.

עלויות מסמכים שונים שיש להפיק – לדוגמא נסח טאבו מצריך תשלום אגרה לרשם המקרקעין או לחברה המשכנת, תעודת זכאות – מונפקת לזכאים העומדים בקריטריונים מסוימים אשר נקבעים על ידי הממשלה, דמי רישום בטחונות – יש לשלמם לגורמים האמונים על  הרישום דוגמת רשם המקרקעין (טאבו), רשם המשכונות ולגופים נוספים.

מרכיב הריבית – הוצאה קבועה המתווספת למחיר הקרן בכל המסלולים האופציונאליים לנטילת משכנתא.

חוסר כדאיות כלכלית – תרחיש הרעה במצב הפיננסי אשר מוביל לחוסר אפשרות לעמוד בהחזר החודשי, המגיע לסכומים גבוהים, תוך פגיעה באיכות חייו של הרוכש וגרימת לחץ.
ה. משכנתא כרוכה בפוטנציאל גבוה יותר להפסדים – מכירת הדירה במקרה היקלעות לקשיים עשויה להיות במחיר נמוך יותר ממחיר הרכישה ולעיתים יידרש תשלום נוסף עבור שירותיו של עורך דין המתמחה בענייני בנקאות.

תשלום שכר דירה

נתונים פיננסיים מסוימים, סובייקטיביים ואובייקטיביים כאחד, מקשים על נטילת משכנתא והופכים את ערוץ תשלום דמי שכירות חודשיים למסלול המשתלם יותר עבור המעוניין להתגורר בנכס.

יתרונות תשלום שכר דירה

שכר דירה מגלם התחייבות שנתית מינורית וקצרת מועד בהשוואה להתחייבות הגבוהה וארוכת הטווח של המשכנתא.

גמישות – עלותה הזולה יותר של השכירות לעומת משכנתא, בהיעדר מרכיב הביטוחים והתוספות, מאפשרת לגור בדירה מרווחת במיקום אטרקטיבי. בחירה זו אינה מתאפשרת בנקל במסלול רכישת דירה ומובילה לצורך בהתפשרות על גודל הנכס ומיקומו.

שעה שהדבר נדרש נוכח הרעה במצב הכלכלי – אפשרות המעבר לדירה אחרת תוך שינוי תנאי החיים קלה יותר במסלול של שכירות לעומת ערוץ של משכנתא.

חסרונות תשלום שכר דירה

בניגוד למשכנתא, שהינה קצובה ומוגבלת בזמן, דמי שכירות מהווים הוצאה מתמשכת אשר אינה מגיעה לסיומה.

בהיבט הקנייני – מודל של שכירות אינו מאפשר לשוכר לקנות כל חזקה או זכות בנכס.

פרמטרים המשמשים בקבלת ההחלטה

גובה ההון העצמי ההתחלתי – הון עצמי מינימאלי מהווה תנאי יסודי ללקיחת משכנתא. בלעדיו לא יאשרו הבנקים את ההלוואה. באופן עקרוני, ככל שגובה ההון העצמי נמוך יותר עולה סכומה של המשכנתא שיצטרך הרוכש לקחת, באופן המטה את הכף לטובת שכירות כעסקה הכדאית יותר מבחינה כלכלית.

תנאי המשכנתא – יש לבחון ולשקלל את סך המרכיבים, לרבות: סכום המשכנתא – גובה ההלוואה שיש ליטול לצורך רכישת הדירה; משך הזמן להחזר – טווח השנים להחזר החודשי ומועד הפירעון האחרון שעד אליו יש לפרוע את מלוא סכום המשכנתא; מסלול ההחזר – קיימים מספר סוגי מסלולים אפשריים הכוללים שני משתנים מרכזיים: תשלום עבור הקרן ותשלום עבור הריבית; שיעור הריבית – עלות חודשית המתווספת לגובה ההלוואה לאורך כל חיי המשכנתא, נגזרת מסכום ההלוואה.

מידת יציבות ההכנסה – ככל שעיסוקו של המבקש לרכוש דירה פחות מבוקש ומקום עבודתו אינו יציב צריך הרוכש הפוטנציאלי להביא בחשבון תרחיש של היקלעות לחוסר אפשרות לעמוד בתשלום משכנתא.

קבלת סיוע כלכלי ממשפחתו של הרוכש – עשויה להקל באופן משמעותי על נטילת המשכנתא. באופן עקרוני, הורים נוטים לעזור בלקיחת משכנתא לעומת נכונותם לסייע בהשתתפות בשכר דירה, מהטעם שמסלול זה אינו נתפס כהשקעה לטווח ארוך.

מידע ומאמרים נוספים בנושא:

• קניית דירה – טיפים לרוכשים

• קבוצות רכישה – בעד ונגד

• עורכי דין נדל”ן