קונים דירה או נכס מקרקעין? הנה כמה טיפים חשובים

המדריך לרוכש דירה, טיפים שימושיים בעת קניה או מכירה של דירת מגורים, בית פרטי או נכס מקרקעין אחר.

מכירה או קניה של דירה היא עסקה השונה מהותית מרוב העסקאות שאנו מנהלים במהלך חיינו. הדבר נובע מכך שבדרך כלל קניית דירה היא עסקה המעורב בה סכום כסף משמעותי ביותר הגדול פי כמה מונים מההוצאות היומיומיות של כל אחד ואחת מאיתנו.

מכך כמובן יש לעסקה כגון דא השלכות רבות על עתידנו, על כן הדבר הכרחי להתייעץ עם עורך דין המתמחה בתחום הנדל”ן שכן, שכר הטרחה לעו”ד עלול למנוע מאיתנו תשלום בריבית דריבית על כל בעיה שעלולה לעלות בזמן ביצוע העסקה ואחריה.

במאמר זה ננסה לתת מספר טיפים לרוכש הדירה – שיעזרו לו להימנע מביצוע טעויות שגרתיות שעלולות לעלות לו, גם כסף רב וגם זמן רב.

זהירות, דרישת הכתב

סעיף 8 לחוק המקרקעין קובע כי עסקה במקרקעין טעונה מסמך בכתב – עם הזמן רוככה הדרישה הזאת, וכיום גם זיכרון דברים עלול להוות מסמך בכתב לצורך סעיף 8 לחוק המקרקעין.

על כן, בבואכם לבחון את הדירה שאתם מתעדים לרכוש חשוב מאוד לא לחתום מהר על זיכרון דברים שעלול לחייב אתכם לכל דבר ועניין כמו חוזה גמור, ואם התחייבתם על זיכרון דברים כאמור – להשאיר לעצמכם פתח יציאה מהעסקה (המעוגנת בזיכרון הדברים) באם נתגלו בעיות כאלה או אחרות במימושה.

זהירות זכויות נוגדות

לפני שנדון בזכויות נוגדות נעיר הערה כללית בארץ ישנם שלושה סוגי מקרקעין, הראשונים המהווים את רובם המוחץ של המקרקעין – הם מקרקעין מוסדרים, וקיים רישום בטאבו כלפיהם המכונה פנקס רישום הזכויות.

הסוג השני הוא מקרקעין לא מוסדרים, שגם כלפיהם קיים רישום בטאבו המכונה פנקס רישום השטרות, הרישום לגבי מקרקעין שאינם מוסדרים נחשב לפחות מהימן והדבר בא לידי ביטוי בתוקף הראייתי של הרישום מול בית המשפט, בעוד רישום בפנקס הזכויות מהווה ראייה חותכת לתוכנו, רישום בפנקס השטרות מהווה ראייה לכאורה לתוכנו.

סוג נוסף של מקרקעין הוא מקרקעין לא רשומים, ובכדי לעמוד על מצב הזכויות במקרקעין אלו יש להוציא נסח מהחברה המשכנת או ממנהל מקרקעי ישראל שערכו רישום בנוגע למקרקעין הללו – נסח זה עולה כיום כמאות שקלים (לאחר שבעבר עלה עמלה גבוהה בהרבה).

כאשר אתם קונים דירה, הכרחי לבחון את המרשם הרלוונטי בכדי להימנע ממצב שבו יש זכות נוגדת על אותם מקרקעין. רצוי שהבדיקה תעשה בידי עורך דין העוסק בתחום המקרקעין, שכן עו”ד מקצועי ידע בדיוק מה ואיך לבדוק, מה גם שאחריותו המקצועית מחייבת ביצוע בדיקה יסודית שתמנע ממך עוגמת נפש.

מהי הכוונה בזכות נוגדת?

נסביר על דרך הדוגמא, ראובן קונה דירה משמעון, ולא בוחן את מרשם המקרקעין בכדי לבחון אילו זכויות רשומות בו, כיצד ראובן יכול להיפגע מחוסר הבדיקה במרשם?

ראשית יתכן כי שמעון כלל אינו הבעלים של הדירה – וראובן משלם לנוכל, שנית יתכן והדירה כפופה למשכנתא – ואז הבנק יכול לטרוף את זכותו של ראובן, שלישית יתכן שראובן כבר התחייב להעביר את הדירה לאדם אחר. אלו רק דוגמאות על קצה המזלג בזכויות נוגדות העלולות להבליח להן לאחר ביצוע העסקה המיוחלת.

זהירות זכויות נוגדות שאינן רשומות בטאבו

המרשם, לצערנו הוא לא חזות הכול, וכפי שסיכם זאת פרופסור יהושע ויצמן – האבא של דיני הקניין בישראל, “המרשם – לא כל מה שיש – יש בו, ולא כל מה שיש בו – יש”.

דוגמא לכך היא השכירות, נניח כבדוגמא שלעיל שראובן רוכש דירה משמעון, אך לפני שראובן רכש את הדירה שמעון השכיר את הדירה ללוי, השכירות ללוי איננה מופיעה בטאבו, וראובן עלול למצוא את עצמו לאחר העסקה קונה דירה שכפופה לשכירות של לוי.

על כן מומלץ ביותר לאורך המשא ומתן לקניית הדירה, לבקר בדירה מספר פעמיים ולבדוק שאין הפתעות לא נעימות כגון דא.

זהירות בנייה לא חוקית

דירות רבות מבצעות בניה לא חוקית, בניגוד להיתרים שניתנו על ידי העירייה, על כן לפני השלמת העסקה, יש לבדוק בעייריה את מצב היתרי הבנייה בדירה, יש לשים לב כי בנייה לא חוקית יכולה בעתיד להביא לצו הריסה כנגדה, ועל כן חשוב לבדוק היטב את מצב הדברים בנוגע לדירה הנרכשת – לצורך כך יש לפנות לעיירה לקבלת מכתב אינפורמציה ממדור אינפורמציה בעייריה העולה כ-150 ₪.

הערת אזהרה וערבות בנקאית

הערת אזהרה בטאבו היא מכשיר המונע ביצוע עסקה מנוגדת לעסקת המכר שביצעתם, חשוב להקפיד ביותר לרשום הערת אזהרה מרגע החתימה על החוזה, וכדאי גם להתנות את מעבר הכספים הראשונית ברשימת הערה כאמור – עמד על כך בית המשפט בפרשת גנז – שם נקבע כי אי רישום הערת אזהרה מהווה התרשלות שבגינה קונה מאוחר יותר יוכל לגבור על ההתחייבות שניתנה כלפיכם ולטרוף זכותכם.

כמו כן כאשר אתם קונים דירה מקבלן חשוב גם להקפיד על הפקדת הכספים בחשבון המלווה ע”י הבנק, כאשר לאחר הפקדת 15 אחוז מערך הדירה, הכסף שלכם מובטח בחשבון זה (כפי שמתואר בחוק המכר – הבטחת השקעות לרוכשי דירות) – בהערת אגב נעיר כי הפקדת הכסף כנדרש וקשר לאורך כל תהליך בניית הדירה עם הבנק יבטיחו את כספכם בכפוף לתנאים שפירטתי לעיל, על חשיבות נושא זה ניתן ללמוד מפרשת חפציבה שם הקונים סמכו על החברה ולא בדקו וביררו עם הבנק לאורך כל ההליך מכך גם לא היה אפשר לאתר את הכסף ששילמו ומצבם ידוע לכל.

תשלום מיסים

כאשר קונים דירה ישנו מס המוטל על המוכר – מס שבח. ומס המוטל על הקונה – מס רכישה, ישנם טכניקות לגיטימיות להורדת גובה מס הרכישה, העיקרית שבהן להפריד בין קניית הדירה לקניית תכולת הדירה בכדי להוריד את מחיר קניית הנכס שממנו מחשבים את המס, בכל מקרה של תכנון מס כדאי לפנות למומחה לתחום – שכן לא כל תכנון מס נחשב לגיטימי כאשר עומדים מול פקיד השומה.

סיכום בנושא קניית נכסי מקרקעין

במאמר זה סקרנו את החשיבות שבקניית דירה ונתנו טיפים מועילים כיצד להתחמק ממוקשים לרוכשי הדירות, יש לשים לב כפי שכבר צוין שביצוע עסקה שבמקרקעין ללא עו”ד יכולה לגרור עמה תוצאות מאוד לא נעימות – כפי שראינו בפרשת חפציבה. וכדאי מאוד שאיש מקצוע מטעמכם ילווה את תהליך הרכישה מתחילתו עד סופו.

קיראו עוד בנושא: קבוצת רכישה