מערכת הבית המשפטיסביר להניח שאלו מאתנו שמכרו או השכירו דירה באמצעות מתווך, ואף לאלו מאתנו שקנו או שכרו דירה ממתווך, שאלו את השאלה הדיי שכיחה לפיה מדוע יש לשלם למתווך אם הוא לא ביצע עבודה משמעותית.
גם הדר סינייה שאלה את השאלה הזו, והגיעה למסקנה לפיה המתווך שסייע לה במכירת דירה שהייתה בבעלותה באמת לא עשה די, ועל כן היא בחרה שלא להיעתר לדרישתו ולא לשלם לו דמי תיווך.
קרוא בהרחבה: טיפים לפני רכישת נדל”ן
מה היה על בית המשפט לומר על כך?
המדובר בהליך ת”א 7881-08-13 גרינברג ואח’ נ’ סיניה.
עובדות המקרה
בין התובע מתווך במקצועו לנתבעת נחתם חוזה למכירת דירה, החוזה כלל את פרטי הצדדים, תיאור של הנכס, מיקומו, ושוויו. דובר על נכס ברעננה, והשווי שהתבקש עמד על שלושה וחצי מיליון ₪.
במסגרת חוזה התיווך הוסכם על עמלת תיווך במקרה של מכירת הדירה ע”י המתווך, בסך שני אחוזים כולל מע”מ.
בין הצדדים נחתם גם הסכם נוסף שנקבע כהסכם בלעדיות, הסכם זה הותנה בזמן.
לאחר חתימת ההסכמים החל המתווך לעבוד. הוא החל לפרסם את הדירה באתרים מסוימים ובקרב פלטפורמות המיועדות לרוכשי דירות מתיווך.
בין לבין התקיים משא ומתן בין הנתבעת לבין רוכשת פוטנציאלית שכשל.
לאחר שכשל המשא והמתן החליטה התובעת כי אינה מעוניינת בהסכם הבלעדיות ודרשה מהמתווך להפסיק את החוזה.
המתווך השיב לדרישת הנתבעת באמצעות דואר אלקטרוני, בתשובתו מסר כי הוא יפסיק את מאמצי השיווק, הוא לא אישר את הסכמתו לביטול החוזה.
בתגובה מסרה הנתבעת בדואר חוזר כי אינה חייבת לו דבר בהתאם לחוזה.
הדירה אכן נמכרה זמן קצר לאחר תום הסכם הבלעדיות.
התובע טען כי המשא והמתן למכירת הדירה התקיים עוד בתקופה בה היה הסכם הבלעדיות בתוקף, אך חתימת ההסכם נדחתה לאחר סיומו.
לטענת התובע מועד החתימה נדחה בכוונה בחוסר תום לב כדי להימנע מתשלום דמי תיווך.
יוער כי הסכם מכירת הדירה נחתם יום אחד לאחר תום הסכם הבלעדיות. התובע דרש סך של 108,000 ₪ בגין דמי התיווך.
טענת הנתבעת בכתב ההגנה
הנתבעת טענה כי היה על המתווך להחתים גם את בעלה לשעבר ולא רק אותה, על כן יש לדחות את התביעה על הסף.
בנוסף, טענה כי הבית נמכר לאחר תקופת הבלעדיות ולכן המתווך לא זכאי לדמי תיווך.
חוק המתווכים
בישראל ישנו חוק המתקרא חוק המתווכים במקרקעין, התשנ”ו- 1996.
החוק קובע כי מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך בלבד שהחתים את הרוכש על חוזה בכתב.
בנוסף, מתווך יהיה זכאי לדמי תיווך אם הוא היה הגורם היעיל לעסקה. כלומר, גם אם נמכרה דירה בעיצומו של חוזה בין המתווך למוכר, עדיין על המתווך להראות כי הוא שהביא למכירת הדירה.
הכרעת בית המשפט
בית המשפט דחה את התביעה, משום שהגיע למסקנה לפיה המתווך לא היה הגורם הפעיל בעסקה. הוא לא היה מעורב במכירת הבית.
כך נכתב בפסק הדין: “במקרה הנדון הנתבעת סתרה את החזקה והוכח כי לקונים לא היה כל קשר לתובע; משכך – אין התובע זכאי לדמי תיווך מכוח חוק המתווכים”.
בית המשפט קבע כי המתווך לא פעל באדיקות כדי למכור את הנכס, וכן לא היה כל קשר בין הרוכשים לבין המתווך.
כך לדוגמא: “המודעות אשר פורסמו על ידי התובע חסרות כתובת ופרטים מזהים של הנכס, ונושאות הן את מספר הטלפון של התובע בלבד. משכך ניתן לקבוע ממצא עובדתי לפיו הקונים הגיעו לנכס באופן עצמאי וללא כל קשר לתובע או לפעולות השיווק שביצע”.
באשר לטענת המתווך לפיה הנתבעת נהגה שלא בתום לב בכך שדחתה את החתימה על ההסכם יום לאחר סיום הסכם הבלעדיות, קבע בית המשפט:
“כי המחוקק איזן כראוי בין זכויות הצדדים – מחד, לעודד מתווכים להשקיע משאבים בתקופת הבלעדיות, מאידך, לא לשלול לחלוטין את חופש הקניין של בעלי הרכוש ולא לזכות את המתווך בדמי תיווך מקום בו מתברר מעל לכל ספק שאין לו כל יד ורגל בעסקה”.
ם באשר לתום ליבה של התובעת, קבע בית המשפט ולא בלי היסוס: “שקלתי את שאלת תום הלב של הנתבעת, אשר לכאורה הייתה מודעת להסכמים עליהם חתמה.
עם זאת, יתכן שדווקא המתנה זו מלמדת על תום ליבה, שכן היא נתנה לתובע הזדמנות להביא קונה מטעמו עד הרגע האחרון; אין לשלול את האפשרות כי אם היה מתייצב קונה בסכום המבוקש, היה נחתם הסכם עמו ולא עם הקונים, ואף לא הייתה בפיהם טענה לתום ליבה, שכן כפי שעולה מהתמליל ידעו הם על ההגבלה של הבלעדיות והבינו כי עליהם להמתין עד תום התקופה”.
תביעת המתווך נדחתה, אך לאור הטענות שעלו והתנהגות הנתבעת, בית המשפט לא הטיל הוצאות משפט על המתווך שהפסיד בתביעתו.
קראו עוד בנושאים קרובים:
- תביעה לפינוי מושכר – מה עושים עם השוכרים הפסיקו לשלם את השכירות החודשית?
- ייצוג וליווי בעסקאות נדל”ן – מתי חשוב לקחת עורך דין ולהיות מיוצג?
- מס שבח או היטל השבחה? מה ההבדלים בין שני התשלומים הללו?