שאלות? כנס/י לקבוצת הפייסבוק תשאל עורך דין >>>
  • Facebook
אלול – בית משפטי ברשת – עורכי דין, פסקי דין, מאמרים משפטיים
  • אודות אלול
  • מדריכים משפטיים
  • יעוץ משפטי
  • עו”ד פלילי 24 שעות ביממה
  • עורכי דין מומלצים
  • אודות אלול
  • מדריכים משפטיים
  • יעוץ משפטי
  • עו”ד פלילי 24 שעות ביממה
  • עורכי דין מומלצים
אלול – בית משפטי ברשת – עורכי דין, פסקי דין, מאמרים משפטיים
  • אודות אלול
  • מדריכים משפטיים
  • יעוץ משפטי
  • עו”ד פלילי 24 שעות ביממה
  • עורכי דין מומלצים
  • אודות אלול
  • מדריכים משפטיים
  • יעוץ משפטי
  • עו”ד פלילי 24 שעות ביממה
  • עורכי דין מומלצים
ראשי » חוקים » ההבדל בין מס שבח מקרקעין להיטל השבחה

ההבדל בין מס שבח מקרקעין להיטל השבחה

מערכת הבית המשפטי 13 ביולי 2009 17:51 אין תגובות

מס שבח מקרקעין והיטל השבחה, הם שני מיסים הנכללים בחקיקת מיסוי המקרקעין בישראל. שני הנושאים, עוסקים אומנם במיסוי נכס מקרקעין אך מתייחסים להיבטים שונים של הנושא.

מהו מס שבח מקרקעין?

מס זה , מוטל על ה”שבח” של נכס המקרקעין נשוא העסקה. השבח עצמו הוא הפער בין שווי רכישת הדירה + הוצאות רכישה, לשווי מכירתה + הוצאות מכירה ובתוספת מדד.

ההוראות בדבר תשלום מס שבח מקרקעין, הפחתתו והפטור ממנו, נקובות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ”ג – 1963.

מס השבח הוא המס העיקרי החל על מכירת מקרקעין ושיעורו בדרך כלל גבוה מאוד.

כיוון שכך, טרם ביצוע עסקת המכר יש לבחון בחינה מדוקדקת מהו שיעור המס, האם ניתן להפחיתו ומהי כדאיות העסקה לאור שיעור המס לאחר ההפחתה, אם בכלל.

מבחינה פרוצדוראלית, יש לדווח לרשויות המס על ביצוע עסקת המכר ולהגיש שומה עצמית של מס השבח תוך 50 ימים.

השומה העצמית תפרט את מכלול פרטיי העסקה לרבות שווי המכירה וההוצאות הכרוכות כגון שכר טרחת עורך דין.

שומה זו תועבר לבחינתם של רשויות המס אשר יכריעו בדבר גובה השומה.

לאלה עומדות שתי אפשרויות: קבלת השומה העצמית או דחייתה וקביעת שומה חדשה. על קביעתם החדשה של רשויות המס ניתן להגיש השגה.

דחיית ההשגה יכול שתגרור ערר לוועדה בערכאת המחוזי ובהמשך אף ערעור לביהמ”ש העליון. מכל מקום, עבודה רצינית ויסודית טרם הדיווח על השומה העצמית, תמנע הליכים והוצאות אלה.

פטור ממס שבח מקרקעין

בעת הדיווח על השומה העצמית, יש לבחון האם עסקת המכר בכלל ותכונותיו של המוכר בפרט, נכללים בהגדרות החוק לעניין פטור ממס שבח.

חשוב מאוד לציין, כי כל חריגה מהוראות החוק, גם המזערית שבהן, עלולה שלא להלום את תנאיי הפטור, מה שיוביל לקביעת שומה בלתי צפויה ע”י רשויות המס ופגיעה חמורה בכדאיות העסקה.

מובן אם כן, עד כמה מהותי וחשוב לבחון היטב את תנאי הפטור תוך היוועצות עם עורך דין מקרקעין, כזה המתמחה בתחום.

התנאי הראשוני לפטור ממס שבח הוא, כי מדובר בדירת מגורים מזכה.

הגדרת דירה זו: דירה אשר בנייתה הסתיימה והדירה מיועדת על פי טיבה לשמש כדירה למגורים.

לאחר מכן, יש לבדוק האם מתקיימים תנאים חלופיים ומקבילים נוספים:

  • בבעלות המוכר, דירת מגורים מזכה, ולא הייתה בבעלותו, בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים האחרונות ולא ביצע מכירת דירה בפטור ממס ב- 18 החודשים הקודמים לעסקת המכר
  • המוכר לא מכר דירה אחרת במהלך 4 השנים שקדמו למכירה
  • המוכר מכר דירה שקיבל בירושה ונכנס בנעליי המוריש

הוראות החוק בעניין הפטור הן סבוכות, משתלבות אחת בשנייה וקובעות חריגים וסייגים שונים.

כך לדוגמא, בעניין מכירת דירה אחרת במהלך 4 שנים שקדמו למכירה, גם מכירת חלק בדירה עלול להוציא את המוכר מגדר הפטור.

הסוגיה היא בעיתית ואין להקל בה ראש, במיוחד כאשר הסיכון הוא תשלום שומה גבוהה בשל אי עמידה בתנאי הפטור.

מהו היטל השבחה?

היטל זה , הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או חוכר לדורות, במקרה בו אושרה תוכנית אשר השביחה את שווי הנכס שבבעלותו.

החיוב האמור מוטל על מי שהיה בעל הזכות בנכס ביום אישור התוכנית ללא קשר למועד מימושה בפועל.

ההיטל משולם לוועדה המקומית באחד משלושת המקרים הבאים:

  • אושרה תוכנית בניין ערים
  • אושרה הקלה
  • אושר שימוש חורג

יש להדגיש, כי קביעת הצדדים לעסקה לפיה ההיטל ישולם ע”י הרוכש אינה מחייבת את הוועדה המקומית.

עוד יובהר, כי היטל השבחה אינו מוטל על תוכניות שאושרו לפניי ה-1 ליולי 1975.

שיעור היטל ההשבחה

ראשית, תקבע עליית השווי של הנכס כתוצאה מההשבחה. קביעת השווי תבוצע ע”י שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.

על קביעתו רשאי בעל הזכות בנכס להגיש שומה נגדית שתובא לדיון. שיעור ההיטל יקבע למחצית עליית השווי.

תשלום ההיטל הלכה למעשה, יעשה ביום מכירת הזכויות במקרקעין (למעט חריגים הנקובים בחוק) או ביום תחילת השימוש החורג, או ביום קבלת היתר הבנייה.

הסדר זה מכונה “אירוע מס נדחה”.

יש לשים לב היטב, כי החבות בהיטל נקבעת ביום קבלת ההחלטה בוועדה המקומית ולא ביום מימוש הזכויות.

כיוון שכך, וכתלות בתנודות השוק עשויי שיעור ההיטל לעלות על כדאיות העסקה.

ערעור על גובה ההיטל ופטורים

הוראות החוק קובעות מקרים בהם ניתן לערער על גובה ההיטל או לקבל פטור מוחלט ממנו.

לשם מימוש הזכויות המנויות, יש לפנות אל עורך דין מתחום מיסוי המקרקעין, להסתייע בשרותיו לטובת תכנון מס נכון ומיטבי עוד בטרם ביצוע עסקת המכר או מימוש זכויות ההשבחה.

קריאה נוספת: מהו המועד הקובע לחישוב היטל השבחה בעת מתן הקלות בניה?

אירוע מס בית המשפט דירה היטל השבחה זכויות במקרקעין חוק מיסוי מקרקעין חוקים מיסים מס שבח נדל"ן עורך דין עורך דין מקרקעין פטור ממיסים קניית דירה רשויות המס שומה שכר טרחה שמאי מקרקעין

|להציג את כל הפוסטים של מערכת הבית המשפטי


« פוסט קודם
פוסט הבא »

0 תגובות

  1. קבוצת רכישה - יתרונות וחסרונות השיטה התחבר למערכת כדי להשתתף בדיון 18 במרץ 2010 בשעה 14:43

    […] עליות מחירים, עלויות חומרי הבניין וכן גובה מיסים, וכן היטלי מקרקעין שונים כגון והיטלי […]

השארת תגובה

ביטול

חייבים להתחבר כדי להגיב.

חדש חשוב ומעניין נכון להיום
  • הרפורמה בתקנות סדר הדין האזרחי
  • עוסק פטור או עוסק מורשה – מדריך
  • מי יכול להגיש תביעות קטנות?
  • חופשת לידה לגברים – מה אומר החוק בישראל?
  • רשימת עורכי דין מומלצים – סקירה בכל ענפי המשפט!
  • מבקר המדינה – סמכויות ותפקידים
  • חוק יסוד חופש העיסוק – נוסח החוק בישראל
  • גיורא יבין נ’ הוועדה לרישוי חוקרים פרטיים
  • הנשיא לשעבר משה קצב, ממלכות אל המחבוש “לא לעולם מלכות”
  • ובחרת בחיים? לא בכל מחיר!
  • עבירות מין בקרב קטינים – מדיניות ענישה וחקיקה
  • דוח החניה בוטל והתובע קיבל פיצויים
  • תביעת חברה ע”י אדם פרטי – זכויות צרכנים
  • תהום בחברה הישראלית
  • מאבק המדינה בעישון סיגריות – דו”ח העישון לשנת 2010
  • זכויות עובדים בעת פירוק חברה בישראל

ייעוץ משפטי בנושא ביטוח סיעודי

חייג/י: 050-8086484

(שירות אישי מבוסס תוצאות בלבד)

ייעוץ לנפגעי רשלנות רפואית

חייג/י: 072-3340001

(שיחה אישית עם עו"ד עופר סולר)

לייעוץ משפטי בנושא נזקי גוף

חייג/י: 072-3936006

(שיחה אישית עם עו"ד מומחה ללא תשלום)

לקבלת ייעוץ משפטי בדיני משפחה

חייג/י: 072-3360526

(משרד עורכי דין ותיק - התמחות מיוחדת בהליכי גירושין)

לקבלת ייעוץ משפטי בענייני חובות

חייג/י: 072-3341001

(ייעוץ אישי מעורך דין מומחה - בעלות שיחה רגילה)

לקבלת ייעוץ משפטי בענייני עבודה

חייג/י: 072-3342000

(מוקד הייעוץ של פורטל זכויות עובדים - בעלות שיחה רגילה)

לקבלת ייעוץ משפטי בענייני פלילים

חייג/י: 072-3360520

(ייעוץ משפטי בענייני פלילים 24 שעות ביממה)

פניה לייעוץ משפטי:
נזיקין וביטוח: נפגעת? נפצעת?
  • אפליה אסורה בכניסה למועדון
  • תביעות ביטוח ומדוע חברת הביטוח לא משלמת לך
  • רפורמת הקאנביס 2019
  • רשלנות רפואית בניתוח פלסטי – לא נעים אבל מה עושים?
  • דחיית תביעת רשלנות רפואית שהוגשה אחרי ניתוח הסרת משקפיים בלייזר
  • סטטיסטיקה של תאונות דרכים לשנת 2012
  • פיצויים לנפגעי תאונות דרכים – חוק הפלת”ד
  • חובת הגילוי של רופא וקבלת הסכמה מדעת
  • חוות דעת רפואית בתביעות משפטיות בגין נזקי גוף
  • נעצרה ע”י מאבטחי בית המשפט ופוצתה
תגיות בלוג עורכי דין ומשפט אלול:
אפוטרופוס ביטוח לאומי בית המשפט בית משפט בית משפט השלום גירושים גירושין גניבת עין דיני בנקאות דיני משפחה דמוקרטיה הליך משפטי זכויות זכויות יוצרים חברה בע"מ חובת הזהירות חוקים חקירות יעוץ משפטי ישראל כתב תביעה מדינת ישראל מיסים נדל"ן נזיקין עבירה פלילית עופר סולר עורך דין עורך דין מקרקעין עורכי דין עורכי דין נזקי גוף עורכי דין נזקי גוף ערבות פיצויים פסק דין פרסום בגוגל קניין רוחני קניית דירה רשויות המס רשלנות רפואית תאונות דרכים תאונות עבודה תביעה משפטית תביעת פיצויים תום לב
מידע משפטי מעניין ואקטואלי:
קישורים משפטיים מעניינים

חברת הביטוח מנסה איתך את שיטת מצליח?

משרד עורכי דין של אליסה ווילקס (ארה”ב)

מחקר בתחום החקיקה בלשכת כנסת ישראל

חברת הביטוח הסיעודי לא משלמת לך?

מה אפשר לעשות עם שיקים שחזרו ללא כיסוי?

רשלנות רפואית: עובדות שלא הכרנו!

עמותה לקידום המשפט הבינ”ל ההומניטרי

האגודה הישראלית למשפט פרטי

חיפוש מהיר לכל אזרח: הצעות חוק בכנסת

הצטרפו לקבוצת הפייסבוק תשאל עורך דין

כמה עולה להתגרש וכמה תשלמ/י לעו”ד?

הכתבות שהגולשים הכי אהבו:
  • תכנון אסטרטגיה בהליך גירושין
  • 100% נכות אחרי פגיעת ראש עקב תאונת דרכים
  • גישור והליכי גירושים – יתרונותיו של מגשר בהליך גירושין
  • אבחון תסמונת דאון או טריזומיה 21 לפני ובמהלך ההריון
  • TOS מדיניות שימוש באתר אינטרנט
  • ביטוח רכב וכיצד יש לנהוג במקרה תאונת דרכים
  • פרישה, פנסיה, גמלאות – זכויות עובדים בישראל
  • חלוקת נכסים שעברו בירושה בהליך גירושין
  • אימוץ ילדים – הליכי אימוץ בישראל או בחו”ל
  • התיישנות תביעת רשלנות רפואית
  • הסכם גירושין – מדריך בנושא גירושים בישראל
  • למה חברת הביטוח הסיעודי לא משלמת לך?
  • בית הדין הרבני ממליץ על גירושין – מה משמעות ההמלצה?
  • קישור לתרגום באתר אחר מפר זכויות יוצרים!
  • דיאטות מסוכנות – תביעה במסגרת חוק האחריות למוצרים פגומים
  • נפגעת בגלל רקטות ופגזים שנחתו באיזור מגוריך?
  • רופא שטועה בבחירת טיפול אינו בהכרח רשלן!
  • עריכת צוואה על ידי עורך דין העוסק בדיני משפחה
  • החלטות / הנחיות משרד הבריאות – תוקף מחייב?
  • רישום פטנטים על שיטות עסקיות
  • חשבון בנק מוגבל – באילו נסיבות ומה עושים?
  • עובד בבית? פגיעה בתאונת דרכים יכולה להיות תאונת עבודה!
  • ת”א 2677-07 כהן משה נ’ מכבי שירותי בריאות ואח’
  • המדינה לא גובה את חובותיה והגזירות עלינו נוחתות
אלול בית משפטי

הבלוג המשפטי הוותיק בישראל מביא עדכונים, חדשות ומאמרי דעה מעולם החוק והמשפט. אנחנו נותנים במה לעורכי דין ומשפטנים שרוצים להביא דעה ולפרסם כתבות פרי עטם.

חוק ומשפט בנושא:
יש לך איך לתרום לאלול?

אנחנו אוהבים אנשי משפט ועורכי דין שיש להם במה לתרום ומחפשים את הבמה המתאימה. אלול בית משפטי ישמח לפרסם סקירות משפטיות, פסקי דין חשובים וכל דבר מעניין שיש לך לשתף. שימו לב: אנחנו מפרסמים רק תוכן מקורי, שמעורר עניין בתחום המשפט.

אלול בית משפטי: הנצפים ביותר!
  • אבחון תסמונת דאון או טריזומיה 21 לפני ובמהלך ההריון
  • רשלנות רפואית בבדיקת קולונוסקופיה – פסק דין לדוגמא
  • ערעור לבית המשפט העליון על פסק דין בתביעה לפי חוק הפלת”ד
  • פרישה, פנסיה, גמלאות – זכויות עובדים בישראל
  • קבלת ערעור באופן חלקי עקב טענת התיישנות שהתקבלה
  • רגע לפני שלוקחים משכנתא…
  • רשלנות רפואית באבחון של מחלת הסרטן
  • שיתוף פוסט פוגעני יכול להוות לשון הרע!
  • מיהו כונס הנכסים?
  • רשלנות רפואית – מקרי רשלנות רפואית בלידה ובכלל
  • כיצד להמנע מהליכי הוצאה לפועל באמצעות הסדר חובות
  • חייל מילואים – מהן הזכויות המגיעות לך?
  • דחיית ערעור בתביעת רשלנות רפואית עקב התיישנות
  • פיטורי עובד בזמן מילואים – מה קובע החוק?
  • תביעת חברה ע”י אדם פרטי – זכויות צרכנים
  • פגיעה בעת טיול של הצופים
  • סקירה משפטית: חוק התכנון והבניה, התשכ”ה – 1965
  • תביעת לשון הרע נגד עורך דין מייצג
  • רגע לפני פירוק: טיפול זוגי
  • רשלנות רפואית ורופאים – על קשר השתיקה בתחום הרפואה
  • סקירה משפטית: פשיטת רגל של שותפות
  • השתהות בביצוע טיפול רפואי – מקרה רשלנות רפואית לדוגמא
  • כמה כסף עולה יצוג משפטי בתביעת תאונת דרכים?
  • חקירת יכולת בהוצאה לפועל
  • שוטרים במאסר – האם שוויון בפני החוק?
  • הנשיא לשעבר משה קצב, ממלכות אל המחבוש “לא לעולם מלכות”
  • TOS מדיניות שימוש באתר אינטרנט
  • חוות דעת פסיכיאטרית לבית משפט
  • קישור לתרגום באתר אחר מפר זכויות יוצרים!
Theme by Pojo.me - WordPress Themes
Design by Elementor
גלילה לראש העמוד
דילוג לתוכן
פתח סרגל נגישות

כלי נגישות

  • הגדל טקסט
  • הקטן טקסט
  • גווני אפור
  • ניגודיות גבוהה
  • ניגודיות הפוכה
  • רקע בהיר
  • הדגשת קישורים
  • פונט קריא
  • איפוס