מערכת הבית המשפטימס שבח מקרקעין והיטל השבחה, הם שני מיסים הנכללים בחקיקת מיסוי המקרקעין בישראל. שני הנושאים, עוסקים אומנם במיסוי נכס מקרקעין אך מתייחסים להיבטים שונים של הנושא.
מהו מס שבח מקרקעין?
מס זה , מוטל על ה”שבח” של נכס המקרקעין נשוא העסקה. השבח עצמו הוא הפער בין שווי רכישת הדירה + הוצאות רכישה, לשווי מכירתה + הוצאות מכירה ובתוספת מדד.
ההוראות בדבר תשלום מס שבח מקרקעין, הפחתתו והפטור ממנו, נקובות בחוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ”ג – 1963.
מס השבח הוא המס העיקרי החל על מכירת מקרקעין ושיעורו בדרך כלל גבוה מאוד.
כיוון שכך, טרם ביצוע עסקת המכר יש לבחון בחינה מדוקדקת מהו שיעור המס, האם ניתן להפחיתו ומהי כדאיות העסקה לאור שיעור המס לאחר ההפחתה, אם בכלל.
מבחינה פרוצדוראלית, יש לדווח לרשויות המס על ביצוע עסקת המכר ולהגיש שומה עצמית של מס השבח תוך 50 ימים.
השומה העצמית תפרט את מכלול פרטיי העסקה לרבות שווי המכירה וההוצאות הכרוכות כגון שכר טרחת עורך דין.
שומה זו תועבר לבחינתם של רשויות המס אשר יכריעו בדבר גובה השומה.
לאלה עומדות שתי אפשרויות: קבלת השומה העצמית או דחייתה וקביעת שומה חדשה. על קביעתם החדשה של רשויות המס ניתן להגיש השגה.
דחיית ההשגה יכול שתגרור ערר לוועדה בערכאת המחוזי ובהמשך אף ערעור לביהמ”ש העליון. מכל מקום, עבודה רצינית ויסודית טרם הדיווח על השומה העצמית, תמנע הליכים והוצאות אלה.
פטור ממס שבח מקרקעין
בעת הדיווח על השומה העצמית, יש לבחון האם עסקת המכר בכלל ותכונותיו של המוכר בפרט, נכללים בהגדרות החוק לעניין פטור ממס שבח.
חשוב מאוד לציין, כי כל חריגה מהוראות החוק, גם המזערית שבהן, עלולה שלא להלום את תנאיי הפטור, מה שיוביל לקביעת שומה בלתי צפויה ע”י רשויות המס ופגיעה חמורה בכדאיות העסקה.
מובן אם כן, עד כמה מהותי וחשוב לבחון היטב את תנאי הפטור תוך היוועצות עם עורך דין מקרקעין, כזה המתמחה בתחום.
התנאי הראשוני לפטור ממס שבח הוא, כי מדובר בדירת מגורים מזכה.
הגדרת דירה זו: דירה אשר בנייתה הסתיימה והדירה מיועדת על פי טיבה לשמש כדירה למגורים.
לאחר מכן, יש לבדוק האם מתקיימים תנאים חלופיים ומקבילים נוספים:
- בבעלות המוכר, דירת מגורים מזכה, ולא הייתה בבעלותו, בעת ובעונה אחת יותר מדירת מגורים אחת בארבע השנים האחרונות ולא ביצע מכירת דירה בפטור ממס ב- 18 החודשים הקודמים לעסקת המכר
- המוכר לא מכר דירה אחרת במהלך 4 השנים שקדמו למכירה
- המוכר מכר דירה שקיבל בירושה ונכנס בנעליי המוריש
הוראות החוק בעניין הפטור הן סבוכות, משתלבות אחת בשנייה וקובעות חריגים וסייגים שונים.
כך לדוגמא, בעניין מכירת דירה אחרת במהלך 4 שנים שקדמו למכירה, גם מכירת חלק בדירה עלול להוציא את המוכר מגדר הפטור.
הסוגיה היא בעיתית ואין להקל בה ראש, במיוחד כאשר הסיכון הוא תשלום שומה גבוהה בשל אי עמידה בתנאי הפטור.
מהו היטל השבחה?
היטל זה , הוא תשלום חובה הנדרש מבעל מקרקעין או חוכר לדורות, במקרה בו אושרה תוכנית אשר השביחה את שווי הנכס שבבעלותו.
החיוב האמור מוטל על מי שהיה בעל הזכות בנכס ביום אישור התוכנית ללא קשר למועד מימושה בפועל.
ההיטל משולם לוועדה המקומית באחד משלושת המקרים הבאים:
- אושרה תוכנית בניין ערים
- אושרה הקלה
- אושר שימוש חורג
יש להדגיש, כי קביעת הצדדים לעסקה לפיה ההיטל ישולם ע”י הרוכש אינה מחייבת את הוועדה המקומית.
עוד יובהר, כי היטל השבחה אינו מוטל על תוכניות שאושרו לפניי ה-1 ליולי 1975.
שיעור היטל ההשבחה
ראשית, תקבע עליית השווי של הנכס כתוצאה מההשבחה. קביעת השווי תבוצע ע”י שמאי מקרקעין מטעם הוועדה המקומית.
על קביעתו רשאי בעל הזכות בנכס להגיש שומה נגדית שתובא לדיון. שיעור ההיטל יקבע למחצית עליית השווי.
תשלום ההיטל הלכה למעשה, יעשה ביום מכירת הזכויות במקרקעין (למעט חריגים הנקובים בחוק) או ביום תחילת השימוש החורג, או ביום קבלת היתר הבנייה.
הסדר זה מכונה “אירוע מס נדחה”.
יש לשים לב היטב, כי החבות בהיטל נקבעת ביום קבלת ההחלטה בוועדה המקומית ולא ביום מימוש הזכויות.
כיוון שכך, וכתלות בתנודות השוק עשויי שיעור ההיטל לעלות על כדאיות העסקה.
ערעור על גובה ההיטל ופטורים
הוראות החוק קובעות מקרים בהם ניתן לערער על גובה ההיטל או לקבל פטור מוחלט ממנו.
לשם מימוש הזכויות המנויות, יש לפנות אל עורך דין מתחום מיסוי המקרקעין, להסתייע בשרותיו לטובת תכנון מס נכון ומיטבי עוד בטרם ביצוע עסקת המכר או מימוש זכויות ההשבחה.
[…] עליות מחירים, עלויות חומרי הבניין וכן גובה מיסים, וכן היטלי מקרקעין שונים כגון והיטלי […]