המועד הקובע לחישוב היטל השבחה בגין הקלות בניה

המועד הקובע לחישוב היטל השבחה בגין מתן הקלת בניה הינו מועד אישור מתן ההקלה ולא מועד אישור התוכנית שמכוחה ניתנה ההקלה.

כך נקבע במסגרת פסק הדין המעניין בהליך עמ”נ 52532-09-12 הוועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ’ לרר, שהתנהל בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב.

מדוע הגיע המקרה לבית המשפט?

תיק זה עסק באישור למתן הקלות בניה שהגדילו את היטל הבנין ועל כן אפשרו להגדיל את שטח המרתפים בבתיהם של בעלי המקרקעין הנישומים ואשר ניתן על ידי הוועדה המקומית בשנת 2009, לבקשת בעלי המקרקעין.

הוועדה המקומית נתנה את הקלות הבניה מכח תוכנית מרתפים שאושרה בשנת 1991 ואשר קבעה שהוועדה המקומית רשאית להתיר הקמת מרתף בבניין בהתאם להוראות התוכנית.

הוועדה המקומית טענה שחישוב היטל ההשבחה צריך להיות מועד אישור מתן הקלות הבניה, בשנת 2009 ואילו הנישומים טענו שחישוב היטל ההשבחה צריך להיות מועד אישור התוכנית, בשנת 1991, דבר שהוליד חישובים שונים של סכום היטל השבחה. 

בעלי המקרקעין הגישו ערר על החלטת הוועדה המקומית בפני ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה, שקיבלה את ערעורם.

הוועדה המקומית מצידה לא ויתרה והגישה ערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר בפני בית המשפט לעניינים מנהליים, שקיבל אותו, מהטעם שאישור ההקלה הוא זה שלמעשה השביח את המקרקעין ועל כן הוא זה שגם מהווה את אירוע המס שמצמיח את תשלום היטל ההשבחה.

אישור הקלה הנו אירוע מס המחייב תשלום היטל השבחה

סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ”ה-1965 קובע כי “השומה תערך ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, לפי העניין, בהתחשב בעליית המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק החופשי“.

בית המשפט קבע שאין ספק שהקלת הבניה, שהגדילה משמעותית את שטח המרתפים שניתן לבנות, היא זו שלמעשה גרמה להעלאת שווים של המקרקעין ולהשבחתם.

אין מחלוקת שההקלות הכמותיות בשטח קומת הקרקע אותן אישרה הוועדה המקומית, הן שאפשרו לוועדה המקומית גם לאשר לבעלי המקרקעין להגדיל את שטח קומת המרתף שלהם.

למעשה, רק אישורה של הוועדה המקומית להקלות הכמותיות בשטח קומת הקרקע של המבנים, היא זו שאפשרה לוועדה המקומית לאשר לבעלי המקרקעין גם את הגדלת שטח המרתף.

לפיכך, לולא אישרה הוועדה המקומית את הרחבת היטל הבניה העילית בדרך של אישור ההקלות לתוספת זכויות הבניה, לא היתה לבעלי המקרקעין הזכות להגדיל בהתאמה את שטח המרתף בהתאם לתכנית המרתפים.

מכאן יוצא, איפוא, שתוספת השטח למרתף שמשביחה את הנכס, הנה פועל יוצא של אישור ההקלות ולא של אישור תכנית המרתפים.

העובדה שתוספת השטח התאפשרה אודות להוראות תכנית המרתפים, שמאפשרת בניית מרתף בהיקף היטל הבניה העילית, אינה משנה את המסקנה לפיה כל עוד לא אושרה ההקלה בתוספת שטח בניה והגדלת היטל הבניין, לא ניתן היה לאשר לנישומים את הגדלת שטח המרתף.

אמנם, אין ספק שללא תכנית המרתפים לא ניתן להחיל את ההשבחה בהגדלת שטח המרתף.

יחד עם זאת, על מנת להפעיל את תכנית המרתפים, קיים צורך בהליך נוסף של מתן ההקלות.

לפיכך, ההקלות הן בבחינת האירוע המכונן שמאפשר את הגדלת שטח המרתף והן אלו שהביאו להשבחת שטח המרתפים.

ללא מתן ההקלות, אין השבחה לשטח המרתף.

קביעה זו עולה בקנה אחת גם עם דיני המס. אירוע המס שמצמיח חוב בהיטל השבחה, איננו אישור התכנית שכוללת הוראה זו, אלא מתן החלטה על ידי הוועדה המקומית לתוספת אותן זכויות.

יפים לעניין זה גם דבריו של פרופ’ נמדר, בספרו “היטל השבחה” לפיהם ניתן לומר שבטרם התקיימו התנאים שבתכנית, אין לראות בתכנית כתכנית החייבת בהיטל, שכן התכנית עצמה מתנה את חלותה בקיומם של תנאים אלה.

לעומת זאת, כאשר ההשבחה שבתכנית מותנית בהסכמתו של צד שלישי, כמו הסכמת המינהל או שהיא מותנית בהחלטה נוספת של הוועדה המקומית עצמה, אין לראות בתכנית מותנית כתכנית משביחה ואין לחייב את הנישום בהיטל בגינה.

במקרה דנן, מחולל ההשבחה הוא אישור הוועדה המקומית למתן הקלה לתוספת זכויות הבנייה העיליות אשר אותה ביקשו בעלי המקרקעין והיא זו שלמעשה מגדילה את היטל הבניין, דבר שאיפשר את הגדלת שטח המרתפים.

לכן, ההקלה היא גם אירוע המס שמצמיח את תשלום היטל ההשבחה במקרה דנן.

קריאה נוספת: מסתבר שלא תמיד חייבים לשלם למתווך…